En matière de lotissement ou de division de propriété, l’ancien article R.123-10-1 du code de l’urbanisme et le nouvel article R. 151-21 du code de l’urbanisme, qui est une reprise du précédent avec de légères modifications textuelles, prévoient que l’ensemble du projet est apprécié au regard des règles posées par le règlement du PLU « sauf si le règlement s’y oppose ».
Dans cet arrêt du 9 mars 2016, le Conseil d’Etat vient préciser cette hypothèse.
En l’espèce, une déclaration préalable avait été déposée pour une division en trois lots d’une parcelle. Celle-ci a fait l’objet d’un arrêté de non opposition qui a été déféré au juge administratif, lequel a rejeté le recours en considérant que, pour examiner le respect des conditions posées par l’article UD4 du règlement du PLU relatif à l’assainissement autonome, à savoir l’existence d’une superficie de terrain de minimum de 2000 m2, il convient de considérer la superficie de la parcelle avant la division projetée.
Le Conseil d’Etat censure cette appréciation pour erreur de droit. En effet, il considère qu’eu égard au but poursuivi par la règle posée par le règlement du PLU, à savoir une superficie minimum de terrain pour permettre le bon fonctionnement du système d’assainissement non collectif propre à chaque construction, le règlement du PLU s’oppose à une appréciation globale du projet. Il convient donc de faire application de la règle au projet tel qu’il sera réalisé, c’est à dire à chaque nouvelle parcelle.
Cette jurisprudence pragmatique pourra être opposée à d’éventuelles demandes d’autorisations d’urbanisme à venir. En effet, même si elle a été rendue à l’occasion d’un contentieux antérieur à l’entrée en vigueur de la loi ALUR, et que cette dernière a supprimé la notion de superficie minimale de terrain, la mention d’une superficie minimale nécessaire au bon fonctionnement d’un réseau d’assainissement autonome demeure légale. (article L. 151-24 du code de l’urbanisme). CE, 9 mars 2016, n° 376042.